[摘要] 近几年来市内四区留给刚需上车的机会越来越少。更多的购房人无奈之下选择了近郊和远郊区。然而对于手握200万-300万元的刚需置业者来说,假如你想购买正宗的市内四区的新房,那么建议你今年一定看看老四方。

近几年来市内四区留给刚需上车的机会越来越少。更多的购房人无奈之下选择了近郊和远郊区。然而对于手握200万-300万元的刚需置业者来说,假如你想购买正宗的市内四区的新房,那么建议你今年一定看看老四方。为什么这样说?

因为今年老四方有一大批新盘上市,且都是大品牌开发商,各家为了抢占市场,纷纷拿出十足的诚意,而市场竞争激烈的结果就是购房者将从中受益。


老四方街景实拍

市内四区“供货”不足  今年市区买房还得看老四方

从青岛市国土资源和房屋管理局最近几年发布的供地计划来看,市内四区土地供应量逐年下跌。因此也就造成了新盘上市供不应求的状况。纵观市内四区今年的新盘上市情况,除了老四方版块,其他版块的新盘项目依旧寥寥。

市南区刚刚上市的青铁观海地悦海地项目虽然是纯新项目,但体量都不大,置业顾问也坦言项目根本不够卖。

即便是在去年出现八盘混战的浮山后版块,截止目前也没有新项目上市的消息,且去年上新的住宅项目如保利大国璟明翠雅居和达君玥金地宸悦等项目也大多进入到了最后的清盘阶段。有的项目住宅部分已经售罄,而有住宅在售的项目也仅剩下了个别面积较大的户型。

李沧区在此前的几年一直都是市内四区的供盘大户,但在2021年的上市项目却也不多。从去年的供地情况来推理,今年李沧区的新盘供应分散在十梅庵、娄山后和东李版块,不仅地块数量少且体量都不大。

尤其是今年青岛市发布了“2021年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动”之后,在3月初首次集中发布的供地名单中,市内四区的住宅用地供地计划为0宗,这也就意味着至少在上半年,市内四区不会再新增新项目上市。与此同时,老四方版块充足的在售新盘优势就更加凸显了。

一众房企逐鹿老四方 板块优势凸显 买方市场利好多


老四方版块在售新盘地图

据不完全统计,今年在老四方将有6个纯新盘项目上市,加上此前的在售老盘项目,这一片区在今年将有十几个在售住宅项目。其中不仅有全国级的保利、中海、碧桂园、卓越、中铁建等,还有本土龙头海信、城发等。一众房企逐鹿老四方,大有群雄争霸的气势。

大鳄扎堆,势必会带来新的开发、营销以及新的产品理念。既能促进整个老四方版块楼市品质的进一步升级,也能改善整个片区的人居氛围以及各个方面配套的完善。对于老四方版块而言,目前片区内的资源短板将会得到弥补,整体优势将会被放大。开发商的品牌叠加效应也会为该片区带来更多置业人群的导入。综上,房企逐鹿老四方能够快速提升该版块在整个市北区的竞争力。

对于购房者而言,这也意味着可供选择的品质房源与潜质楼盘会越来越多,也能享受到不一样的居住环境、产品质量。但是对于开发商们来说,短期内似乎就不是那么美好了。扎堆开发、集中上市,势必会对各个项目的性价比和附加值有着极大的考验。老四方楼市也将由此进入“买方市场”。开发商们想要脱颖而出、获得置业者的垂青,势必要给出最大的诚意。至于开发商的诚意如何,还要看最后的产品定价。建议有意出手该片区的购房者可以货比三家。

户型亲民,价格耐受,地铁加持——老四方楼市优势明显

从产品实际情况来看,该片区开发商也有意向刚需示好。其中中海观澜庭在售户型均为中小户型,户型面积67-83㎡。纯新盘中国铁建中心云岭世家卓越坊等项目的户型面积也从89㎡到128㎡不等,与东李、浮山后等版块动辄120㎡以上主打改善的大户型项目形成鲜明对比。

案名 产品 价格 电话
中海寰宇时代 新盘,105-143㎡带装修 放风价30000元/㎡ 400-101-8532转090
保利时代 新盘,首开43-60㎡LOFT,后期有住宅 公寓总价62万起 400-101-8532转148
中国铁建中心 新盘,89-127㎡带装修 待定 400-101-8532转982
卓越坊 新盘,主推107、113、119㎡ 待定 400-101-8532转092
中车四方智汇港 新盘,四方机车厂改造项目 待定 暂无
云岭世家 新盘,100-124㎡ 三居 待定 400-101-8532转728
大都汇 上半年加推2栋楼 均价20000 400-101-8532转568
招商碧桂园依云四季 4号楼在售 均价26000元/㎡带装修 400-101-8532转718
华能郡府 84-139㎡套三、套四现房 23000-26000元/㎡ 400-101-8532转395
海信湖岛世家二期 主推7#楼119-143㎡带装修 均价23000-25000元/㎡ 400-101-8532转205

老四方6大纯新盘及部分在售楼盘

价格方面来看,虽然目前老四方版块纯新盘价格大多尚未释放,但从同版块在售新盘及二手房价格来看,推测该片区未来高层住宅的价格大概在20000—25000元/㎡上下。这与市北其他版块如浮山后和新都心等相比动辄30000元/㎡上下的售价相比,价格相对“耐受”。目前该版块在售新盘如海信湖岛世家二期、依云四季、依山美郡和中海观澜庭等项目均值得关注,购房者可以伺机出手。

交通方面,老四方今年即将上市的纯新盘项目中,有几个项目靠近地铁口,交通优势十分明显。如卓越坊紧邻地铁8号线嘉定山站;云岭世家紧邻地铁1号线北岭站;中海寰宇时代紧邻地铁1号线胜利桥站。

综上,目前老四方版块的楼市现状,比较适合有通勤需求的刚需置业者、以及手头预算在200万-300万上下的自住型置业者的关注。

业内:2021是抄底老四方的好时机 价差未来会与新都心逐渐缩小

同在市内四区,老四方版块为何暂时处于价格洼地?卓易数据创始人马光明分析认为,从目前市场情况来看,老四方版块整体属于待激活状态。原因是与市内四区其他版块相比,目前该版块受制于城市面貌落后、学区较差、商业落后、轨交未通等因素,价格一直不高。与新都心、浮山后价格低不少,与李沧接近。所以未来随着该版块配套的升级,以及老破旧小区的陆续改造,多条地铁线路的开通等,老四方版块的新房价格或许将与新都心的价格差距逐渐缩小。


老四方某新盘项目施工现场

另外,从今年的市场情况来看,老四方今年有十几个项目同时在售,开发商的竞争压力还是不小的,在短期内,该版块的价格很难有较大的价格上涨。但是未来随着房源库存不断减少,因为供求关系导致的价格上调也不可避免,所以,今年对于刚需自住购房者来说,尚是抄底市区的好时机。

总的来说,排除供应量不足的市内四区其他板块,老四方不但货源充足,更因品牌开发商扎堆开发而更有升值前景,且短期内的供需不平衡,会让购房者更有话语权,捡漏机会更大。老四方或将进入抄底期。

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